L’offre d’achat immobilier formalise votre intention d’acquérir un bien à un prix défini. Ce document engage l’acheteur dès réception par le vendeur, pour une durée de 5 à 10 jours. Voici un modèle complet prêt à remplir, les mentions indispensables et les pièges à éviter avant envoi.
Modèle d’offre d’achat immobilier prêt à remplir
Ce modèle d’offre d’achat reprend les mentions exigées par les articles 1113 et 1114 du Code civil. Complétez les champs entre crochets et adaptez les conditions suspensives à votre situation.
OFFRE D’ACHAT IMMOBILIER
Je soussigné(e), [Prénom NOM], né(e) le [jj/mm/aaaa] à [commune], demeurant [adresse complète],
déclare formuler une offre d’achat ferme pour le bien situé au [adresse complète du bien], d’une surface de [XX] m², de type [appartement / maison], référence annonce [numéro].
Prix proposé : [XXXXX] euros ([montant en toutes lettres] euros).
Durée de validité : [X] jours à compter de la réception, soit jusqu’au [date d’expiration] à minuit.
Financement : Apport personnel : [XXXXX] euros. Prêt immobilier : [XXXXX] euros sur [X] ans, au taux effectif global maximum de [X] %.
Condition suspensive : Obtention d’un prêt de [XXXXX] euros sur [X] ans, au TEG maximum de [X] %, dans un délai de 45 jours à compter de la signature du compromis de vente.
Fait à [ville], le [date]. Signature :
Ce modèle s’utilise entre particuliers comme avec une agence immobilière. L’offre engage l’acheteur sur le fondement des articles 1113 et suivants du Code civil. Pour comprendre la portée juridique complète de cet engagement, consultez notre guide sur l’offre d’achat immobilier.
Les mentions obligatoires du formulaire d’offre d’achat
Un formulaire d’offre d’achat incomplet retarde la transaction ou expose l’acheteur à un litige. Sept rubriques constituent le socle juridique du document.
| Rubrique | Contenu attendu | Erreur fréquente |
|---|---|---|
| Identité de l’acheteur | Nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse | Oublier le co-acheteur |
| Désignation du bien | Adresse complète, surface, type, numéro de lot si copropriété | Adresse sans code postal |
| Prix proposé | Montant en chiffres et en lettres | Omettre le montant en lettres |
| Durée de validité | 5 à 10 jours, avec date d’expiration précise | Aucune date limite fixée |
| Plan de financement | Apport, montant emprunté, durée, taux maximum | Taux maximum irréaliste |
| Condition suspensive | Montant, durée et TEG du prêt sollicité | Libellé vague sans montant chiffré |
| Signature | Manuscrite ou électronique qualifiée | Signature absente |
Le prix : toujours en chiffres et en lettres
Mentionnez le montant sous les deux formes. En cas de divergence, le montant en lettres prévaut en droit français. Précisez aussi si le prix est net vendeur ou frais d’agence inclus : la confusion sur ce point bloque régulièrement la signature du compromis.
La marge de négociation moyenne sur le marché français oscille entre 3 et 7 % du prix affiché selon les données DVF 2025. Au-delà de 10 % de décote, le vendeur ignore généralement la proposition.
La durée de validité : entre 5 et 7 jours
Cinq à sept jours constituent le bon équilibre. Le vendeur a le temps de consulter son notaire, mais pas d’accumuler des offres concurrentes. Au-delà de 10 jours, d’autres candidats se positionnent et la pression retombe.
L’absence de durée reste le piège le plus courant. Sans date limite, l’offre demeure ouverte indéfiniment. Le vendeur peut l’accepter des semaines plus tard, dans un contexte de taux défavorable pour l’acheteur.
La condition suspensive de prêt
Cette clause protège l’acheteur en cas de refus bancaire. Rédigez-la avec précision : montant exact du prêt, durée, TEG maximum accepté. Un libellé flou comme “sous réserve de financement” n’offre aucune protection devant un tribunal.
Avec des taux moyens à 3,26 % sur 20 ans en mars 2026 (source : baromètre CAFPI), fixez un TEG maximum de 0,3 à 0,5 point au-dessus du taux du marché. Cette marge absorbe une éventuelle remontée entre la signature de l’offre et l’accord bancaire définitif. Simuler votre prêt immobilier en amont vous donne les bons paramètres pour cette clause.
Envoyer l’offre d’achat par mail ou par lettre recommandée
L’offre d’achat par mail est juridiquement valide depuis la loi n° 2000-230 du 13 mars 2000 sur la signature électronique. La Cour de cassation reconnaît le courrier électronique comme un écrit au sens du Code civil, à condition que l’expéditeur soit identifiable.
Trois précautions renforcent la valeur probante de l’envoi :
- Demander un accusé de réception explicite dans le corps du mail
- Joindre l’offre en PDF signé en pièce jointe
- Conserver l’horodatage complet et la preuve d’envoi
Pour une preuve opposable devant les tribunaux, privilégiez la lettre recommandée électronique (LRAR). Son coût varie de 3 à 7 euros selon le prestataire : un montant négligeable au regard d’une transaction immobilière. Notre exemple d’offre d’achat immobilier détaille le format de mail recommandé avec toutes les mentions.
Objet recommandé : Offre d’achat, [adresse du bien], [Prénom NOM]
La réponse du vendeur par mail vaut acceptation si elle est explicite et sans réserve. Une acceptation partielle ou conditionnelle constitue une contre-proposition et annule l’offre initiale.
Offre au prix ou offre négociée : adapter le modèle
Le vendeur ne réagit pas de la même manière selon le positionnement tarifaire. Le choix des mots dans le document reflète votre stratégie d’achat.
| Critère | Offre au prix | Offre négociée |
|---|---|---|
| Formulation | “Prix demandé de [X] euros, accepté en l’état” | “Prix proposé de [X] euros” suivi d’une justification |
| Justification | Non nécessaire | Travaux à prévoir, comparatif DVF, durée de mise en vente |
| Pièces jointes | Accord de principe bancaire | Accord bancaire et devis travaux si pertinent |
| Taux d’acceptation | Élevé si le dossier est solide | Variable selon la décote et le marché local |
Un bien classé F ou G au DPE justifie une négociation de 5 à 15 % selon l’ampleur des travaux de rénovation énergétique. Les ventes récentes dans le même secteur, accessibles gratuitement sur la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), fournissent des comparatifs chiffrés et vérifiables.
Concrètement, joindre un accord de principe bancaire différencie votre dossier des candidats sans garantie de financement. Le modèle d’offre d’achat immobilier avec mentions obligatoires propose une variante adaptée aux offres en dessous du prix affiché.
Erreurs fréquentes qui fragilisent une offre d’achat
Certaines erreurs reviennent dans la majorité des offres rédigées sans conseil juridique. Chacune affaiblit la position de l’acheteur, parfois sans possibilité de correction.
- Aucune durée de validité. L’offre reste ouverte sans limite et le vendeur peut l’accepter des mois plus tard dans un contexte défavorable.
- Condition suspensive vague. “Sous réserve de prêt” ne suffit pas : précisez montant, durée et TEG maximum.
- Envoi sans preuve. Un mail sans accusé de réception complique la démonstration de la date d’envoi en cas de litige.
- Confusion prix net vendeur et FAI. La différence représente 3 à 8 % du montant total et bloque le compromis.
- Signature absente. Une offre non signée n’a aucune valeur contractuelle : le document reste un simple courrier d’intention.
Le délai moyen entre l’envoi de l’offre et la signature du compromis dépasse rarement trois semaines. Un document incomplet allonge ce délai et laisse le champ libre à d’autres acheteurs mieux préparés.
Versement d’argent au stade de l’offre : une pratique interdite
L’article 1589-1 du Code civil interdit formellement de verser toute somme d’argent au stade de l’offre d’achat. Un vendeur ou un agent immobilier qui réclame un chèque de garantie avant la signature du compromis agit en dehors du cadre légal. Toute somme versée avant cette étape entraîne la nullité de l’engagement.
Le dépôt de garantie, généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente, intervient uniquement à la signature du compromis ou de la promesse synallagmatique. Les frais de notaire, compris entre 7 et 8,5 % du prix dans l’ancien, restent à la charge de l’acheteur mais ne sont réglés qu’à la signature de l’acte authentique.
Sur le terrain, la confusion vient souvent de la pratique québécoise, où la promesse d’achat s’accompagne d’un dépôt dès la signature. En France métropolitaine, le mécanisme est différent : aucune somme ne change de mains avant le compromis.
Réaction du vendeur après réception de l’offre
Le vendeur dispose de trois options : accepter, refuser ou contre-proposer. Chaque réponse produit des effets juridiques distincts au sens de l’article 1583 du Code civil.
Une acceptation écrite et sans réserve forme la vente. Le vendeur ne peut plus se rétracter après avoir signé son accord. Avant de répondre, il contrôle systématiquement trois éléments :
- La cohérence du plan de financement avec le prix proposé
- La présence des sept mentions obligatoires dans le document
- La rédaction des conditions suspensives, pour écarter tout risque de désistement
Un refus ou une absence de réponse dans le délai imparti libère l’acheteur de tout engagement. Une contre-proposition annule automatiquement l’offre initiale et inverse les rôles : c’est alors au vendeur de s’engager sur de nouvelles conditions, que l’acheteur accepte ou refuse librement.
Prochaine étape : complétez le modèle ci-dessus avec les informations du bien visité, fixez un délai de cinq à sept jours et envoyez par LRAR. Les primo-accédants gagnent à faire relire l’offre par un notaire avant envoi : la plupart des études ne facturent pas cette vérification.
