La plus-value sur vente de maison correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé. Elle est taxée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La résidence principale reste totalement exonérée, mais les résidences secondaires et biens locatifs supportent cette imposition dégressive selon la durée de détention.
Calcul de la plus-value sur une vente immobilière
Le notaire calcule la plus-value immobilière lors de la signature de l’acte authentique. Le vendeur n’a aucune démarche déclarative à effectuer : le notaire prélève l’impôt directement sur le prix de vente avant de verser le solde.
La formule repose sur deux éléments : le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé. Le prix de cession correspond au montant inscrit dans l’acte de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, commission d’agence à sa charge). Le prix d’acquisition se majore des frais et travaux selon le tableau suivant.
| Majoration du prix d’acquisition | Montant applicable |
|---|---|
| Frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement) | Réel justifié ou forfait de 7,5 % |
| Travaux d’amélioration, construction, agrandissement | Réel justifié (factures) ou forfait de 15 % après 5 ans |
| Frais de voirie et réseaux | Réel justifié uniquement |
Concrètement, sur une maison achetée 200 000 euros et revendue 300 000 euros, le prix d’acquisition corrigé atteint 245 000 euros avec les deux forfaits (7,5 % + 15 %). La plus-value brute s’établit à 55 000 euros. Pour connaître les frais de notaire sur cette transaction, le calcul mobilise d’autres barèmes.
Abattements pour durée de détention
Deux grilles d’abattement s’appliquent en parallèle : une pour l’impôt sur le revenu, une pour les prélèvements sociaux. Les cinq premières années de détention ne donnent droit à aucune réduction.
Abattement sur l’impôt sur le revenu (19 %) :
- De la 6e à la 21e année : 6 % par an
- 22e année révolue : 4 %
- Exonération totale d’IR après 22 ans
Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) :
- De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an
- 22e année révolue : 1,60 %
- De la 23e à la 30e année : 9 % par an
- Exonération totale après 30 ans
Résultat : un propriétaire qui vend après 22 ans ne paie plus que les prélèvements sociaux. Après 30 ans, la taxe sur la plus-value immobilière disparaît complètement.
Taux d’imposition et surtaxe sur la plus-value
L’imposition de la plus-value immobilière atteint 36,2 % sur la fraction taxable après abattements. Ce taux se décompose en 19 % d’impôt forfaitaire sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).
Attention : lorsque la plus-value nette après abattement dépasse 50 000 euros, une surtaxe progressive s’ajoute. Cette surtaxe ne concerne que l’impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux.
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| Jusqu’à 50 000 € | 0 % |
| De 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| De 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Sur le terrain, cette surtaxe concerne surtout les biens détenus moins de 10 ans dont la valeur a fortement progressé. Un bien acheté 150 000 euros et revendu 450 000 euros après 8 ans génère une plus-value brute de 300 000 euros. Après forfaits et abattements (18 % d’IR, 4,95 % de PS pour 8 ans), la surtaxe atteint environ 4 % sur la part excédant 150 000 euros. La fiscalité immobilière sur les plus-values élevées dépasse alors 40 % d’imposition cumulée.
Exonérations de la plus-value sur vente immobilière
Plusieurs situations permettent d’échapper totalement à la taxation de la plus-value immobilière. La plus courante concerne la résidence principale.
Résidence principale : exonération totale
La vente de votre résidence principale et de ses dépendances immédiates (garage, cave, jardin privatif) bénéficie d’une exonération totale. Aucune condition de durée de détention ni plafond de montant. Le bien doit constituer votre résidence habituelle et effective au jour de la cession.
Le fisc vérifie plusieurs indices : adresse sur la déclaration de revenus, factures d’énergie, inscription sur les listes électorales. Un logement occupé uniquement le week-end ou pendant les vacances ne remplit pas ce critère. En cas de vente entre particuliers, cette exonération s’applique de la même manière.
Autres cas d’exonération
- Prix de cession inférieur à 15 000 euros : exonération totale par transaction (en indivision, le seuil s’applique par quote-part)
- Première cession d’un bien autre que la résidence principale : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes, et le prix doit être réemployé sous 24 mois pour acquérir sa résidence principale
- Détention supérieure à 30 ans : exonération complète (IR + prélèvements sociaux)
- Expropriation pour cause d’utilité publique : si l’indemnité est réinvestie dans un bien immobilier sous 12 mois
- Cession à un organisme de logement social : exonération prorogée jusqu’au 31 décembre 2027
Les titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte mobilité inclusion bénéficient aussi d’une exonération, sous condition de revenu fiscal de référence (12 793 euros pour la première part en 2026).
Exemple chiffré : vente d’une résidence secondaire après 12 ans
Prenons un cas concret pour visualiser le mécanisme complet d’imposition de la plus-value.
Données de départ :
- Prix d’achat : 180 000 euros
- Prix de vente : 280 000 euros
- Durée de détention : 12 ans
- Travaux réalisés : aucun justificatif conservé
Étape 1 : prix d’acquisition corrigé
Le vendeur applique les deux forfaits : 7,5 % pour frais d’acquisition (13 500 euros) et 15 % pour travaux (27 000 euros). Le prix corrigé atteint 220 500 euros.
Étape 2 : plus-value brute
280 000 - 220 500 = 59 500 euros.
Étape 3 : abattements (12 ans de détention = 7 années d’abattement)
- IR : 7 × 6 % = 42 % d’abattement. Plus-value taxable IR : 59 500 × 0,58 = 34 510 euros
- PS : 7 × 1,65 % = 11,55 % d’abattement. Plus-value taxable PS : 59 500 × 0,8845 = 52 628 euros
Étape 4 : impôt dû
- IR : 34 510 × 19 % = 6 557 euros
- PS : 52 628 × 17,2 % = 9 052 euros
- Surtaxe : 0 euro (plus-value nette sous 50 000 euros)
- Total : 15 609 euros, soit 15,6 % de l’écart entre prix d’achat et prix de vente
Le notaire prélève cette somme directement lors de la signature. Le vendeur reçoit 280 000 - 15 609 = 264 391 euros nets. Ce calcul rejoint la logique des frais de notaire sur une vente de maison : le notaire centralise toutes les retenues.
Réduire légalement la taxe plus-value immobilière
Cinq leviers permettent de diminuer l’impôt sur la plus-value sans contourner la loi.
- Conserver les factures de travaux : le forfait de 15 % ne compense pas toujours les dépenses réelles. Des travaux de rénovation de 45 000 euros sur un bien acheté 200 000 euros réduisent la plus-value de 15 000 euros de plus que le forfait
- Attendre le seuil des 22 ans : l’exonération d’IR supprime 19 % d’imposition. Seuls les prélèvements sociaux subsistent, avec un abattement déjà conséquent (28 % après 22 ans)
- Majorer le prix d’acquisition avec les frais réels : si vos frais de notaire et droits d’enregistrement dépassent 7,5 % du prix d’achat, déclarez le montant réel
- Déduire la commission d’agence du prix de vente : si le mandat met les honoraires à la charge du vendeur, ils diminuent le prix de cession retenu pour le calcul
- Utiliser l’exonération première cession : les locataires qui vendent un bien hérité ou un investissement locatif peuvent réemployer le prix dans l’achat de leur résidence principale sous 24 mois
Un propriétaire qui envisage un investissement locatif doit intégrer cette fiscalité dans son calcul de rentabilité nette. La plus-value sur immobilier réduit le rendement réel si la revente intervient avant 22 ans de détention.
Ce qui change en 2026 pour la plus-value immobilière
Le projet de loi de finances 2026 a suscité plusieurs propositions sur la taxation de la plus-value immobilière. Un amendement visait à ramener le délai d’exonération d’IR de 22 à 17 ans. Un autre proposait de relever les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Aucune de ces mesures n’a été retenue dans le texte final.
Le régime en vigueur reste identique à 2025 : 36,2 % de taux global, exonération d’IR après 22 ans et exonération totale après 30 ans. Seules deux prorogations ont été adoptées : l’exonération pour cession à un organisme de logement social (jusqu’au 31 décembre 2027) et l’exonération du droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2026).
Prochaine étape : rassemblez vos actes notariés, factures de travaux et avis de taxe foncière. Transmettez ces documents à votre notaire avant la signature du compromis. Il calculera le montant exact de la plus-value sur votre vente immobilière et vous indiquera le net vendeur après impôt. Pour les étapes complètes d’une transaction, consultez le guide sur la vente par notaire.
